Vom Kranbau zum Logistik-Hub: Stahldorf Peine im Wandel

Peine.NextLevel: Herr Verrieth, Sie entwickeln Projekte deutschlandweit, was hat den Ausschlag für den Standort Peine gegeben?

André Verrieth: Entscheidend ist in der Logistik neben der sogenannten Reisezeit der Waren auch die Verfügbarkeit von potenziellen Beschäftigten. Wir haben am Standort Peine bereits das Action-Lager gebaut und gute Erfahrungen gesammelt. Der Wirtschaftsraum rund um Hannover gehört mit seiner guten Verkehrsanbindung und einem hohen Arbeitskräftepotenzial zu den Top-Logistikregionen in Deutschland. 

Warum ist die Standortqualität so entscheidend? 

Ein guter Standort muss sich über Jahrzehnte auszahlen. Darum legen wir Wert auf eine gute Drittverwendungsfähigkeit. Die Laufzeiten der Mietverträge für solche Immobilien liegen zwischen fünf und 20 Jahren. Wenn ein Mieter auszieht, muss eine problemlose Weitervermietung gewährleistet sein. Auch aus der Perspektive der Unternehmen, die schnell zweistellige Millionenbeträge in die Technik der Hallen investieren, muss die Standortqualität langfristig gesichert sein. 

Nachhaltig Bauen ist mehr als Energieeffizienz

Nachhaltigkeit wird immer wichtiger – welche Maßnahmen werden bei dem Bauprojekt in Peine konkret umgesetzt?

Unsere Objekte erfüllen standardmäßig den KfW-40-Standard und verfügen über eine Wärmepumpenbeheizung. Der Bau von Photovoltaikanlagen ist inzwischen in den meisten Bundesländern verpflichtend, auch in Niedersachsen. Damit ist die energetische Bilanz der Immobilien sehr positiv. 

Welche Leistung wird die Photovoltaikanlage auf der Immobilie in Peine haben?

Wir hätten gerne die gesamte Dachfläche genutzt. Das geht aber leider nicht, weil die Kapazität des Stromnetzes das nicht hergibt. Im Moment ist für die Nordhalle eine Anlage mit 1,6 Megawatt Spitzenleistung, 400 kWp auf der Südhalle geplant. Das entspricht nur etwa einem Drittel der Dachfläche und ist relativ wenig. Wir fragen immer wieder nach mehr Kapazität, um solche Anlagen gegebenenfalls aufrüsten zu können. 

Wie profitieren die Nutzer von solchen Anlagen?

Die Photovoltaikanlagen werden durch eine eigene Betreibergesellschaft errichtet und betrieben. In den allermeisten Fällen machen unsere Mieter von der Möglichkeit Gebrauch, relativ günstigen Photovoltaikstrom zu beziehen.

Wie hoch ist die Eigenverbrauchsquote? 

In unseren Objekten liegt diese zwischen 15 und 70 Prozent. Das hängt vom Tagesablauf der Nutzung und dem Automatisierungsgrad ab. Bisher war die Batterietechnik noch nicht ausgereift genug und zu teuer, um produzierte Energie auch nachts nutzen zu können. Das heißt, der Strom muss abgenommen werden, wenn er produziert wird, Überschüsse gehen ins Netz. Der Energieverbrauch der Hallen selbst ist relativ gering. Die Wärmepumpen werden zwar mit Strom betrieben, aber dank des hohen Energiestandards der Gebäudehülle ist der Heizbedarf gering. 

Was bedeutet die angestrebte DGNB-Gold-Zertifizierung?

Wir bauen standardmäßig nach dem Goldstandard der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen. Das bedeutet nicht nur besonders hohe Energiestandards, sondern auch den Einsatz gut recycelbarer Materialien und eine gute Drittverwendbarkeit – die Gebäude müssen gut nachgenutzt werden können. Es gibt noch höhere Standards, die aber für uns an diesem Standort in keinem Verhältnis zu den Mehrkosten stehen. 

Können Sie uns einen Eindruck von den Dimensionen der Gebäude auf der XXL-Baustelle im Gewerbepark Stahldorf vermitteln?

André Verrieth: Das Nordgebäude ist im Bau schon sehr weit fortgeschritten und umfasst rund 40.000 Quadratmeter. Südlich entsteht noch eine kleinere Halle mit etwa 8.200 Quadratmetern Grundfläche. Das Grundstück selbst ist rund 100.000 Quadratmeter groß.

„Das Potenzial der Logistik wird häufig unterschätzt“

Wie wird gewährleistet, dass die Gebäude möglichst flexibel genutzt werden können?

Wir bauen möglichst drittverwertbar. Unsere Immobilien passen also in der Regel auf etwa 95 Prozent aller Nutzeranforderungen ohne zusätzliche Anpassungen oder Umbauten. Ausgehend von einer Brandabschnittsgröße von maximal 10.000 Quadratmetern ist die größere Halle in vier Units unterteilt, von denen jede autark genutzt werden kann. Im südlich Bereich kommt noch einmal eine Halle mit einer Unit hinzu. Jede Unit hat einen Tiefhof, eine ebenerdige Zufahrt und einen Eingangsbereich. Der Nutzer kann frei entscheiden, wie viele Units er nutzen möchte.

Welche Möglichkeiten bestehen für individuelle Anpassungen an künftige Nutzer?

Die sogenannte Mezzanin-Ebene im Obergeschoss für Sozialräume und Büros ist flexibel zwischen 0 und 100 Prozent ausbaubar – je nachdem, wie viele Arbeitsplätze benötigt werden. Ohne diese Ebene hat die Halle eine lichte Höhe von zwölf Metern und ist vielseitig nutzbar, wobei die wenigsten unserer Mieter die Hallen für Produktionstätigkeiten benötigen, sondern eher für Logistikprozesse, z. B. für Veredelungs- oder Verpackungsprozesse. Gleichzeitig haben wir aber häufig die Situation, dass Kommunen die Logistiknutzungen ausschließen wollen.

Wie begegnen Sie Vorbehalten gegenüber Logistik-Standorten?

Oft heißt es, Logistik bringe zu wenig Arbeitsplätze und zu viel Verkehr. In der Praxis wird das Potenzial der Logistik häufig unterschätzt. Die wenigsten unserer Mieter betreiben reine Logistik. Bei vielen Unternehmen finden arbeitsintensive Prozesse in der Halle statt, sodass wir mit solchen Objekten mehrere hundert Arbeitsplätze generieren können – mit Ausreißern nach oben und unten. Trotzdem wird es schwieriger, Standorte zu finden und zu entwickeln, weil die Widerstände gewachsen sind und die Verfügbarkeit von Grundstücken gesunken ist. Sie haben zwei Möglichkeiten: Sie bauen auf der grünen Wiese oder setzen auf eine Brownfield-Entwicklung, also auf die Umnutzung oder den Abriss von Gewerbe- oder Industriebrachen. 

Brownfield statt grüner Wiese

Wie groß ist der Anteil der Brownfield-Entwicklung?

Zu 90 Prozent nutzen wir Altstandorte, weil diese unmittelbar verfügbar sind. Wenn wir für unsere Investments noch eine grüne Wiese finden wollen, ist das quasi unmöglich. Ohne einen Nutzer an der Hand werden die wenigsten Kommunen Grundstücke verkaufen. Wenn wir spekulativ in die Entwicklung gehen, funktioniert das in den meisten Fällen nur auf einem Brownfield. 

Was sind die Vorteile auf dem Brownfield und welche Herausforderungen gibt es dabei? 

Die Nutzung oder Umnutzung bereits versiegelter Böden reduziert den Flächenverbrauch. Natürlich spielen Aspekte wie Verkehr und Schallemissionen eine größere Rolle als auf der grünen Wiese. Im Gegenzug muss weniger Erde bewegt werden. Schwierig zu kalkulieren sind Kosten durch mögliche Altlasten. Je weiter eine vorige Nutzung in die Vergangenheit reicht, desto schwieriger und teurer kann es werden. Im Fall des Brownfields in Peine lagen die Altlasten im erwartbaren Rahmen. 

Gibt es schon Interessenten für das Objekt in Peine?

Derzeit laufen vielversprechende Gespräche zur Vermietung der ersten Units. Der Zeitplan sieht vor, dass der Betrieb im zweiten Quartal 2027 starten kann.

Kontakt für interessierte Unternehmen: 
Ansprechpartner: André Verrieth
Leiter Projektentwicklung / Head of Development
+49 6251 7041 0